Cẩm nang: 12 bước không thể bỏ qua khi mua căn hộ chung cư trả góp

Khi mua căn hộ trả góp lần đầu, người mua thường băn khoăn và đặt ra nhiều câu hỏi như: hình thức mua bán này liệu có đáng tin cậy, cần những thủ tục điều kiện gì, cách thức trả góp như thế nào… Cùng với trên thị trường hiện nay có khá nhiều dự án căn hộ chung cư đã và đang triển khai. Điều này cho phép người mua có thêm nhiều cơ hội lựa chọn nhưng mặt khác cũng khiến họ bối rồi vì không biết dự án nào phù hợp nhất với khả năng tài chính của mình trong khi vẫn cung cấp đầy đủ các tiện ích thiết yếu. Không phải ai cũng có kinh nghiệm mua nhà như chuyên gia.

Vì vậy nếu bạn mới lần đầu tiên đi mua căn hộ chung cư trả góp thì cần dựa theo 12 tiêu chuẩn cơ bản như sau:

Trước khi quyết định chọn mua căn hộ chung cư nói riêng cũng như một bất động sản nói chung, người mua cần cân nhắc khả năng tài chính của mình, đặc biệt khi mua trả góp từ ngân hàng.

– Nếu trong phong thủy, khi xem xét một ngôi nhà có câu “nhất vị, nhị hướng”, thì khi mua chung cư, yếu tố đầu tiên cũng là vị trí, “nhất vị, nhị giá”. Tuy nhiên tại TP HCM và Hà Nội, khi mà nhiều khu đất vàng tại các quận trung tâm hầu hết đã có chủ thì buộc một số doanh nghiệp phải lựa chọn các khu ngoại vi. Lúc này, cần xét đến khả năng phát triển các công trình hạ tầng, cảnh quan quanh khu đô thị, không gian sống trong tương lai của quận huyện có dự án căn hộ.

– Từ vị trí, ta có mối tương quan với hạ tầng có sẵn của các khu đô thị và quận huyện lân cận. Yếu tố quan trọng nhất là khoảng cách từ căn hộ chung cư đó tới vị trí làm việc thường xuyên của bạn, khoảng cách với các trường học cấp 1-2-3 mà con bạn đã/sẽ học, nơi gần trung tâm mua sắm, gần các khu chợ. Thông thường các căn hộ cách trung tâm TP.HCM dưới 15 – 20 phút là sự lựa chọn hàng đầu cho các bạn. Trong trường hợp ở ngoại ô, nếu có cơ sở hạ tầng hiện đại, phương tiện đi lại tiện nghi, kiến trúc đẹp thì bạn vẫn có thể cân nhắc. Bạn có thể dùng cách đơn giản để tính thời gian hoặc khoảng cách bằng cách đo bằng đồng hồ công tơ mét xe và đồng hồ đeo tay từ vị trí nhà, cơ quan,… đến tại dự án căn hộ cần tìm hiểu.

– Phải xét nhiều yếu tố và tự thống kê cho điểm, thứ tự ưu tiên sẽ là: Giao thông => Điều kiện thiết yếu => An ninh trật tự => Văn hóa => Môi sinh.

– Một điều cũng cần chú ý, khi mua căn hộ trả góp tại TP.HCM, một số người mua lựa chọn vị trí phụ thuộc vào quê quán của mình. Cụ thể: một số anh chị quê quán ở miền Bắc hoặc miền Trung đang làm việc tại TP.HCM, phần lớn thường muốn mua các dự án căn hộ tại các quận huyện gần Bến xe Miền Đông và Sân bay Tân Sơn Nhất để tiện cho việc về quê vào những ngày lễ, Tết,…. Ngược lại, một số anh chị ở Miền Tây Nam Bộ thì thường chọn các dự án căn hộ nằm trên các quận huyện gần Bến Xe miền Tây, hoặc thuận tiện về thăm người thân theo Quốc lộ 1A, Đại lộ Nguyễn Văn Linh và Đại lộ cao tốc Đông Tây. Nên bạn cũng nên cân nhắc về điều này !!!

3. Giá cả và phương thức thanh toán:

a. Giá cả: 

Có nhiều yếu tố như giá cả, vị trí,… bạn có thể tự tìm hiểu qua mạng, bản đồ, văn phòng môi giới, báo chí, bạn bè… tham khảo các dự án lân cận cùng tiêu chuẩn đang được rao bán với giá bao nhiêu, để có sự đối chiếu chuẩn xác nhất. Nhưng cũng có những yếu tố đích thân bạn phải tự khảo sát thực tế. Cách thức hiệu quả là hãy dành thời gian ngồi tại các quán nước hay gặp gỡ một số người dân đang sống tại khu đô thị mà bạn định mua để trò chuyện – Hỏi đáp là cách hiệu quả và chính xác nhất. Nhiều thông tin bổ ích mà có thể không người môi giới nào biết được, hoặc đối với những căn hộ đã hoàn thành thì việc kiểm tra và xác minh giá cả, chi phí, chất lượng căn hộ có thể thực hiện dễ dàng bằng cách hỏi trực tiếp các cư dân đã vào ở. Từ đó bạn sẽ có thông tin chính xác về dự án căn hộ nào phù hợp với “hầu bao” của gia đình để còn “liệu cơm gắp mắm”. Và cũng không còn cái nhìn phiến diện khi mãi chờ đợi các dự án ngay Trung tâm sẽ giảm giá bán xuống ngang với các dự án mà bạn đang nhắm đến. Câu nói “tiền nào của đó” vẫn khá đúng với bất động sản Việt Nam.

b. Phương thức thanh toán: 

– Các đợt thanh toán và kỳ hạn thanh toán linh hoạt đang được các chủ đầu tư tận dụng như một yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Tỷ lệ thanh toán phổ biến gần đây để được giao nhà ở TP HCM hiện là 50% giá trị, phần còn lại được thanh toán trong thời gian từ 6 tháng đến 2 năm, với 0% lãi suất. Đặc biệt một số dự án chỉ cần thanh toán 30% hoặc chiết khấu 18% khi thanh toán ngay 98% giá trị…

– Còn đối với một số căn hộ thuộc dự án Nhà ở xã hội chỉ cần thanh toán tối thiểu 20% là bạn có thể nhận nhà, tối đa 80% còn lại sẽ được ngân hàng hỗ trợ trả góp lên đến 15 năm, với lãi suất không quá 6% trong suốt thời gian vay (hiện tại năm 2016 là 5%/năm). Trả góp trung bình từ 3.5 – 5 triệu/tháng – Với “Giá mua nhà = Giá thuê nhà”.

* Là một người mua nhà, bạn nên cân nhắc kỹ những điều kiện này để lựa chọn dự án có phương thức thanh toán thích hợp nhất với tài chính của gia đình.  

4. Năng lực, uy tín Chủ đầu tư:

Đây là yếu tố quan trọng nhất khi bạn chọn mua nhà chung cư. Năng lực và uy tín của chủ đầu tư thể hiện qua tiến độ giao nhà, chất lượng công trình nhà ở, thông tin đánh giá của khách hàng đối với các dự án trước đó, số năm kinh nghiệm trong ngành…và căn cứ vào các yếu tố cơ bản sau:

– Có kinh nghiệm xây dựng và quản lý các dự án đã đi vào hoạt động.

– Giá gốc trên hợp đồng mua bán sát với giá thị trường. Đừng ham các chủ đầu tư đưa ra các căn hộ có giá gốc thấp. Của rẻ bao giờ cũng đi liền chữ ôi.

– Có tiềm lực tài chính và khả năng tự xây dựng tốt, có các công ty và xí nghiệp trực thuộc trực tiếp thi công. Những tập đoàn này khi gặp sóng gió họ vẫn bằng nội lực sử dụng dịch vụ các công ty nội bộ tập đoàn, vật tư, thiết kế… Họ sẽ có cách giảm được giá thành xây dựng và đảm bảo tiến độ cho khách hàng.

– Chủ đầu tư trực tiếp bán hàng, ít thông qua trung gian, đến tận tay khách hàng qua sàn giao dịch của chính họ. Việc này có lợi ích lâu dài tới tận khi bạn nhận nhà, đóng thuế, làm sổ hồng vì có quy định căn hộ giao dịch qua sàn thì thủ tục đóng thuế, làm sổ hồng mới nhanh chóng và thuận lợi.

– Chủ đầu tư ngoài việc xây dựng nhà để bán cho khách hàng, bản thân họ còn giữ lại một phần và sử dụng chính những sản phẩm họ bán ra, đây là yếu tố quan trọng, khẳng định việc quản lý, thu phí, xây dựng hạ tầng… lâu dài và chung sống cùng khách hàng

– Chủ đầu tư được nhiều ngân hàng liên kết và hỗ trợ. Hãy qua sàn của chủ đầu tư, nếu bạn thấy nhiều ngân hàng có đại diện trực tiếp hỗ trợ khách hàng vay trả góp thì bạn cũng rất yên tâm. Các ngân hàng có bộ phận thẩm định và đánh giá năng lực chủ đầu tư tốt hơn chúng ta nhiều…

5. Tiến độ xây dựng:

Yếu tố này liên hệ khá mật thiết với năng lực của chủ đầu tư. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam, khi mà đa số chủ đầu tư thiếu vốn và lệ thuộc vốn vay ngân hàng, tiêu chí này vô cùng quan trọng. Ngoài ra ta vẫn có thể dựa vào những dự án đã hoàn thành của chủ đầu tư để đánh giá được tiến độ xây dựng của dự án mình đang quan tâm.

6. Pháp lý dự án:

Tính pháp lý của dự án là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định việc mua nhà tại một dự án bất động sản. Tuy nhiên, nhiều người mua nhà hiện nay vẫn còn chưa biết cách để kiểm tra tính pháp lý của dự án.

– Một là, cần tìm hiểu kỹ về trình trạng dự án cũng như về năng lực của chủ đầu tư. Căn hộ chung cư đó đã hoàn tất xây dựng và xin cấp phép xây dựng đầy đủ hay chưa, khu vực của căn hộ chung cư có nằm trong quy hoạch hay không… Một số loại giấy tờ mà người mua cần kiểm tra, đó là: giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ khu đất,…

– Hai là, người mua chung cư cần lưu ý đặc biệt đến bản thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán.

– Ba là, bên mua cần thẩm định và quan tâm đến các thỏa thuận về các khoản chi phí khác ngoài tiền mua nhà và các khoản chi trong tương lai. Chẳng hạn như chi phí quản lý chung cư, phí dịch vụ bảo vệ, phí giữ xe, phí bảo trì, mức giá cung ứng điện, nước,…

– Bốn là, bên bán phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư cho bên mua trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng. Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cầu thang bộ…) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước…).

– Năm là, hợp đồng mua bán nhà chung cư phải có công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Còn trong trường hợp mua bán nhà chung cư với chủ đầu tư thì hợp đồng không nhất thiết phải qua công chứng. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn có quyền yêu cầu công chứng hoặc lập vi bằng (một hình thức chứng thực được thực hiện bởi đơn vị thừa phát lại) đối với hợp đồng này để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình.

7. Quy mô dự án:

Người mua có thể xem nhà mẫu, mô hình sa bàn, các thông tin trên catalogue,… để nắm tổng quan về quy mô dự án như diện tích khuôn viên, diện tích xây dựng, mặt bằng tổng thể, độ thông tầng, tổng số căn hộ tại dự án, các loại diện tích căn hộ…nhất là các dự án căn hộ chưa hoàn thành, bạn nên nắm rõ các thông tin thực tế về mật độ xây dựng, diện tích mảng xanh sau khi dự án hoàn thành để tính đến việc sinh sống, vui chơi của cả gia đình tại dự án sau khi nhận nhà hoàn thiện.

8. Môi trường sống:

Căn hộ bạn sắp mua phải lựa chọn thật kỹ lưỡng vì bạn hầu như chắc chắn sẽ dành nhiều thời gian sinh hoạt ở đây. Vì thế hãy nghiên cứu thật kỹ môi trường sống tại đó. Ngoài một nơi trú ngụ, bạn cũng rất cần một môi trường sống lý tưởng phù hợp với nhu cầu sống, làm việc và giải trí của cả gia đình. Đó là không gian được thiết kế với nhiều mảng xanh, mật độ xây dựng thấp và trang bị đầy đủ về nhu cầu dịch vụ và tiện ích sống, rác thải phải được xử lý theo công nghệ hiện đại để không gây ô nhiễm, không gần nơi có xe cộ đông đúc, ồn ào…. những điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của bạn. Trong đó quan trọng nhất là các yêu tố:

a. Tiện ích nội – ngoại khu:

Trên thực tế là ta đang cần một môi trường tốt để có thể sinh sống và phát triển lâu dài, điều đó không chỉ dành cho bạn mà còn cho con cái của bạn sau này. Một nơi có môi trường sống lý tưởng phải đảm bảo các tiện ích nội khu như: trung tâm thương mại, nhà xe, bảo vệ 24/24 – Hệ thống camera, trường mầm non, hồ bơi, sân chơi thể thao, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi trẻ em, và các công trình tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt khác, hệ thống viễn thông: Truyền hình cáp, internet, wifi, điện thoại,…

Ngoài ra, cũng phải xét tới các tiện ích ngoại khu xung quanh như: Trung tâm hành chính, bệnh viện, trường học, siêu thị, bến xe, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… có gần dự án hay không?

b. Cộng đồng dân cư:

Giá của căn hộ sẽ phụ thuộc vào cộng đồng cư dân của khu căn hộ đó và những nỗ lực xây dựng cộng đồng của đơn vị quản lý và chủ đầu tư. Đối với những dự án căn hộ có cư dân là doanh nhân hay người nổi tiếng thì họ đặc biệt quan tâm đến môi trường sống, yếu tố tác động và quyết định giá của sản phẩm nhà ở. Điển hình bạn thấy nếu các căn hộ đó được những người nổi tiếng, những người có tầm ảnh hưởng trong xã hội lựa chọn, ta sẽ biết được giá trị gần như chính xác của căn hộ mà bạn sắp mua.

9. Lựa chọn căn hộ:

Các bước ở trên đã xong, giờ đã đến lúc bạn chọn lựa cho mình loại diện tích căn hộ phù hợp với “túi tiền” của gia đình. Với các dự án chưa hoàn thành, bạn cần tham quan trực tiếp nhà mẫu căn hộ mình đang nhắm đến, từ đó xem không gian sinh hoạt có bao nhiêu phòng ngủ, bao nhiêu phòng vệ sinh, cửa sổ, ban công và lôgia có phù hợp với số lượng thành viên trong gia đình hay không?

Cần xem bảng chủng loại vật tư đính kèm cùng hợp đồng mua bán, để biết các trang thiết bị hay vật dụng sẽ có khi được bàn giao nhà hoàn thiện, cũng như hãng sản xuất, năm bảo hành, cùng vật liệu xây dựng căn hộ. 

Một yếu tố nhỏ nữa cũng cần chú ý, đó là vị trí căn hộ bạn chọn có gần thang máy, nhà đổ rác,… hay không? Nếu gần thì cần kiểm tra độ ồn của tiếng chuông thang máy hoặc có mùi lạ hay không?… 

* Tại các dự án căn hộ chung cư đơn giá/m2 phụ thuộc chủ yếu vào các hệ số sau:

– Hệ số tầng:

Thường thì các căn hộ càng lên cao đơn giá cao hơn so với thấp: vì không bị tiếng ồn, không khí thoáng đãng, trong lành, mát mẻ, không có côn trùng, đặc biệt là view nhìn từ trên cao cũng sẽ đẹp hơn. Có thể tùy vào sở thích, sức khỏe, độ tuổi của từng thành viên trong gia đình mà lựa chọn căn hộ ở số tầng ưng ý cho mình, số đông người mua chọn từ tầng 8 đến tầng 16. 

Ngoài ra, vấn đề chọn căn hộ ở tầng bao nhiêu cũng phụ thuộc một phần vào mật độ bao nhiêu căn hộ/thang máy tại block căn hộ đó, bạn có thể làm một phép chia đơn giản bằng cách lấy tổng số căn hộ chia cho số thang máy hiện có tại block.

– Hệ số hướng:

Các căn hộ có view hướng Đông đón bình minh, hoặc các hướng không bị nắng chiều của hướng Tây chiếu vào ban công, lôgia sẽ có đơn giá cao hơn. Hoặc hướng view nhìn về các khoảng không gian đẹp.

– Hệ số góc:

Căn hộ góc từ 2 view trở lên, sẽ có nhiều hướng đón nắng, gió, ánh sáng,…chủ động hơn trong việc “phân phối” ánh sáng tự nhiên và gió cho toàn căn hộ, nên đơn giá sẽ cao hơn căn hộ thường chỉ có 1 view.

10. Các thủ tục, hồ sơ pháp lý cần có để làm hồ sơ vay:

Nếu bạn mua căn hộ chung cư trả góp tại TP HCM, Hà Nội,… được sự hỗ trợ từ ngân hàng, thì cần phải biết và chuẩn bị đầy đủ các thủ tục, hồ sơ pháp lý cần thiết để làm hồ sơ vay vốn. Nếu bạn có bạn bè, hoặc người thân làm bên các lĩnh vực tín dụng, hoặc bất động sản, bạn nên tham khảo ý kiến từ họ. Hoặc có thể hỏi kỹ nhân viên tư vấn để nắm thật cặn kẽ về: “ngân hàng nào cho vay; điều kiện được vay, vay được bao nhiêu tiền; tài sản thế chấp là căn hộ mình mua hay là tài sản khác; thời gian từ lúc làm hồ sơ đến khi được giải ngân là bao lâu,…”

11. Các loại phí:

Đã từng xảy ra rất nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng xung quanh mức phí quản lý. Để tránh rơi vào trường hơp này, bạn cần làm rõ mức phí mà bạn cần trả hàng tháng. Mức phí này bao gồm những dịch vụ gì? Bao lâu sẽ tăng phí một lần? Và mức tăng là bao nhiêu… Nhiều người rơi vào tình huống dở khóc dở cười vì mua chung cư xong mới biết mức phí cao trên trời của nó.

Báo chí đã từng đưa tin về rất nhiều tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư xung quanh câu chuyện phí gửi xe. Để tránh đi vào vết xe đổ này, bạn cần dành thời gian nghiên cứu kỹ hợp đồng và thảo luận với chủ đầu tư về chủ đề này:

– Làm rõ phí giữ xe máy, xe đạp hàng tháng là bao nhiêu? phí giữ xe ô tô hàng tháng là bao nhiêu? Bên cạnh phí gửi xe, bạn cũng nên quan tâm đến tiêu chuẩn gửi xe (mỗi căn hộ được gửi tối đa bao nhiêu xe máy, bao nhiêu ô tô…).

– Phí quản lý chung cư bao nhiêu tiền/m2/tháng? Có bao gồm tiền thang máy, điện hành lang, bảo vệ, tạp vụ vệ sinh,…hay không?

– Đặc biệt là phí bảo trì căn hộ chung cư sẽ phải đóng khi nhận căn hộ hoàn thiện: 2%  X  tổng giá trị (chưa VAT) của căn hộ. Tiền bảo trì này sử dụng như thế nào, thu 1 lần hay đến khi nào huy động tiếp,… Bạn có thể hỏi kỹ Chủ đầu tư để nắm bắt thật chi tiết khoản phí này.

– Lệ phí phát sinh khi làm thủ tục nhận sổ hồng là bao nhiêu?

– Giá điện, nước, điện thoại, internet,….

Tất cả những thông tin này cần được làm rõ trước khi quyết định mua căn hộ. Kinh nghiệm này sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối không đáng có, đồng thời là một yếu tố mà bạn có thể mang ra đàm phán với chủ đầu tư trong quá trình thương thảo hợp đồng.

12. Phong thủy: 
Nếu quan tâm tới phong thủy, bạn nên xem hướng của căn hộ chung cư (tính theo tuổi của người chủ gia đình), điều này phụ thuộc vào tuổi của bạn thuộc Đông Tứ trạch hay Tây Tứ trạch để chọn “hướng sinh khí” tốt nhất hoặc 3 hướng còn lại được cho là tốt trong 8 hướng, sao cho hợp lý với thực tế các hướng hiện có tại dự án căn hộ. Ngoài ra còn chú ý đến vị trí đặt bếp (tính theo tuổi của người nội trợ chính trong gia đình), vị trí đặt giường trong phòng ngủ, cũng như hướng bố trí bàn thờ thần thánh, gia tiên.